ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ ΤΥΠΟΥ AIRBNB, BOOKING-ΑΡΙΘΜΟΣ ΜΗΤΡΩΟΥ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ ΤΥΠΟΥ AIRBNB, BOOKING-ΑΡΙΘΜΟΣ ΜΗΤΡΩΟΥ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ ΤΥΠΟΥ AIRBNB, BOOKING-ΑΡΙΘΜΟΣ ΜΗΤΡΩΟΥ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

 

ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑ ΜΙΣΘΩΣΗ ΜΕΣΩ ΨΗΦΙΑΚΗΣ ΠΛΑΤΦΟΡΜΑΣ

Βραχυχρόνιες Μισθώσεις που πραγματοποιούνται στο πλαίσιο της «οικονομίας του διαμοιρασμού» είναι αυτές που συνάπτονται μέσω των ψηφιακών πλατφορμών για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη του έτους και όταν δεν παρέχονται άλλες υπηρεσίες πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων. Δεν ισχύει καμία άλλη προϋπόθεση εκτός των προαναφερομένων. (Άρθρο 111 του ν.4446/2016 και άρθρο 39 του ν.4172/2013). Ειδικά, για την περίπτωση της «Βραχυχρόνιας Μίσθωσης», «ψηφιακές πλατφόρμες» θεωρούνται όσες παρέχουν εξειδικευμένα εργαλεία για τη σύναψη της μίσθωσης ηλεκτρονικά και δεν περιορίζονται στην προβολή του «ακινήτου».

 

ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ ΠΟΥ ΔΕΝ ΥΠΑΓΟΝΤΑΙ
Βραχυχρόνιες μισθώσεις που συνάπτονται ιδιωτικά και όχι μέσω πλατφόρμας, δεν υπάγονται στις συγκεκριμένες διατάξεις και αντιμετωπίζονται ως κοινές αστικές μισθώσεις, εκτός εάν συνοδεύονται από παρεπόμενες υπηρεσίες, οπότε αντιμετωπίζονται ως επιχειρηματική δραστηριότητα(ΠΟΛ.1187/2017).

ΠΩΣ ΦΟΡΟΛΟΓΕΙΤΑΙ ΑΥΤΟ ΤΟ ΕΙΣΟΔΗΜΑ

Το εισόδημα που αποκτάται από τη Βραχυχρόνια Μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού φορολογείται ως εξης:

Θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία και εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρθρου 39 του ν.4172/2013 σε συνδυασμό με τα όσα έχουν διευκρινισθεί με τις ΠΟΛ.1069/23.3.2015 και ΠΟΛ.1112/2017.
Το εισόδημα από Βραχυχρόνια Μίσθωση δεν υπάγεται σε ΦΠΑ.

 

ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΗΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ

Ορίζεται ότι Διαχειριστής Ακινήτου Βραχυχρόνιας Μίσθωσης (στο εξής «Διαχειριστής Ακινήτου») είναι το φυσικό ή νομικό πρόσωπο ή κάθε είδους νομική οντότητα, που αναλαμβάνει τη διαδικασία ανάρτησης ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες με σκοπό τη Βραχυχρόνια Μίσθωσή του και γενικά μεριμνά για τη βραχυχρόνια μίσθωση του ακινήτου.

Διαχειριστής Ακινήτου μπορεί να είναι: 
α) ο κύριος του ακινήτου 
β) ο επικαρπωτής 
γ) ο υπεκμισθωτής 
δ) τρίτος, όπου περιλαμβάνονται αποκλειστικά οι εξής περιπτώσεις: 

- ο κηδεμόνας σχολάζουσας κληρονομιάς

- ο εκκαθαριστής κληρονομιάς

- ο εκτελεστής διαθήκης

- ο σύνδικος πτώχευσης

- ο προσωρινός διαχειριστής

- ο μεσεγγυούχος

- ο επίτροπος ή κηδεμόνας ή δικαστικός συμπαραστάτης ή γονέας που ασκεί τη γονική μέριμνα κατά περίπτωση.

 

Διαχειριστής Ακινήτου μπορεί να είναι και Νομικό Πρόσωπο ή κάθε είδους νομική οντότητα, ενεργώντας για λογαριασμό του ο νόμιμος εκπρόσωπος ή εξουσιοδοτημένος λογιστής.

ΑΛΛΟΔΑΠΑ ΦΥΣΙΚΑ Ή ΝΟΜΙΚΑ ΠΡΟΣΩΠΑ ΠΟΥ ΔΕΝ ΔΙΑΘΕΤΟΥΝ ΤΑΧΥΔΡΟΜΙΚΗ ΔΙΕΥΘΥΝΣΗ ΚΑΙ ΑΦΜ

Τα αλλοδαπά φυσικά ή νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες που δε διαθέτουν ταχυδρομική διεύθυνση στην Ελλάδα υποχρεούνται, προκειμένου να τους αποδοθεί Α.Φ.Μ., να ορίσουν φορολογικό εκπρόσωπο με φορολογική κατοικία στην Ελλάδα, με τη διαδικασία που ορίζεται στην ΠΟΛ. 1283/30.12.2013.

ΠΩΣ ΞΕΚΙΝΑΜΕ

Προκειμένου ο Διαχειριστής Ακινήτου να πραγματοποιεί Βραχυχρόνιες Μισθώσεις, θα πρέπει:

α) να εισέλθει με τους προσωπικούς του κωδικούς TAXISnet στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής που τηρείται στον ιστότοπο www.aade.gr, ώστε να καταχωρήσει το ακίνητο και να αποκτήσει Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (Α.Μ.Α.). Διευκρινίζεται ότι η καταχώρηση πραγματοποιείται ανά εκμισθούμενο «Ακίνητο», όπως αυτό ορίζεται στην ΠΟΛ.1187/2017.

β) να αναρτά τον Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (Α.Μ.Α.) στις ψηφιακές πλατφόρμες της οικονομίας του διαμοιρασμού, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής. Τα στοιχεία που απαιτούνται για να χορηγηθεί ο Α.Μ.Α. είναι ο Α.Τ.ΑΚ. του ακινήτου και, για τις περιπτώσεις τμηματικής μίσθωσης, τα σχετικά τ.μ..

γ) να υποβάλλει τη Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την ημέρα αναχώρησης του μισθωτή από το ακίνητο.

δ) να καταχωρεί συγκεντρωτική, ανά ακίνητο, Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής, όπου θα συμπεριλαμβάνει όλες τις βραχυχρόνιες μισθώσεις που έχουν συναφθεί από 1.1.2018  και εφόσον ο μισθωτής έχει αναχωρήσει έως την 31η.10.2018(ΠΟΛ.1170/2018). Τυχόν μισθώσεις που έχουν ήδη περιληφθεί σε Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής (Για παράδειγμα δηλώσεις που υποβάλλαμε έως 20 Οκτωβρίου 2018 για τις αναχωρήσεις του Σεπτεμβρίου 2018) δεν θα τις συμπεριλάβουμε στην συγκεντρωτική δήλωση.

 

ΕΑΝ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΤΗΚΕ ΤΟ ΑΚΙΝΗΤΟ ΠΟΥ ΕΚΜΙΣΘΩΝΕΤΟ

«Τα πρόσωπα που από την 1 .1.2018 και μέχρι τη λειτουργία της εφαρμογής του Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής έχουν συνάψει βραχυχρόνιες μισθώσεις στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού και δεν δύνανται να εγγραφούν σε αυτό, θα πρέπει μόνο να δηλώσουν τα εισοδήματα που απόκτησαν από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων της οικονομίας του διαμοιρασμού, διακριτά και συγκεντρωτικά, ανά ακίνητο, στα έντυπα των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος του φορολογικού έτους 2018 (έντυπα Ε2 και Ε1)», ΠΟΛ.1170/2018.

 

ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΕΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΩΝ ΕΠΑΥΛΕΩΝ ΚΑΘΩΣ ΚΑΙ ΟΙ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΕΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΠΟΥ ΔΙΑΘΕΤΟΥΝ ΕΙΔΙΚΟ ΣΗΜΑ ΛΕΙΤΟΥΡΓΙΑΣ (Ε.Σ.Λ.)

Πρέπει:

α) να καταχωρήσουν τις Τουριστικές Επαύλεις, στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής». Η καταχώρηση αυτή δε θα συνοδευτεί με απόδοση Αριθμού Μητρώου Ακινήτου (Α.Μ.Α.). Ως Α.Μ.Α. θα αναφέρεται ο αριθμός Ε.Σ.Λ. με το πρόθεμα Ε.Σ.Λ. στην αρχή.

β) να αναγράφουν σε εμφανές σημείο τον αριθμό του Ειδικού Σήματος Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) όταν αναρτούν ένα ακίνητο στις ψηφιακές πλατφόρμες με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωση.

γ) να υποβάλλουν τη Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την ημέρα αναχώρησης του μισθωτή από το ακίνητο.

δ) να δηλώσουν τα εισοδήματα που απόκτησαν από τη Βραχυχρόνια Μίσθωση ακινήτων της οικονομίας του διαμοιρασμού, συγκεντρωτικά, ανά ακίνητο.

 

ΣΥΝΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

Για κάθε ένα ακίνητο ορίζεται ένας διαχειριστής. (ΠΟΛ. 1187/2017, όπως τροποποιήθηκε και ισχύει με την ΠΟΛ.1170/2018). Είναι δυνατόν να ορίζονται περισσότεροι του ενός «Διαχειριστές», με την προϋπόθεση ότι καθένας εξ αυτών δραστηριοποιείται σε διαφορετική ψηφιακή πλατφόρμα. Στην περίπτωση που ως «Διαχειριστής» ακινήτου έχει οριστεί ένας εκ των συνιδιοκτητών, τότε αυτός πραγματοποιεί την εγγραφή του ακινήτου στο Μητρώο με τους προσωπικούς κωδικούς πρόσβασης TAXISnet. Τα στοιχεία που απαιτούνται για να του χορηγηθεί ο Α.Μ.Α. είναι ο Α.Τ.ΑΚ. του δικαιώματος του ακινήτου. Ο ίδιος υποχρεούται στην υποβολή των δηλώσεων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης καθώς και στην κατάρτιση του πίνακα «Δικαιούχων Εισοδήματος».
Οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες δεν υποχρεούνται σε έκδοση Α.Μ.Α. ούτε και στην υποβολή Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας. (ΠΟΛ 1187/2017, όπως τροποποιήθηκε και ισχύει με την ΠΟΛ.1170/2018)

ΕΠΙΚΑΡΠΩΤΗΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ

Η διαδικασία γίνεται ηλεκτρονικά από τον επικαρπωτή του ακινήτου, με τους προσωπικούς κωδικούς πρόσβασης TAXISnet. Τα στοιχεία που απαιτούνται για να χορηγηθεί ο Α.Μ.Α. είναι ο Α.Τ.ΑΚ. του ακινήτου.

ΨΙΛΗ ΚΥΡΙΟΤΗΤΑ ΑΚΙΝΗΤΟΥ

Ο ψιλός κύριος δεν μπορεί σε καμία περίπτωση να είναι Διαχειριστής Ακινήτου με την ιδιότητα αυτή και να αποκτά Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (Α.Μ.Α.)

 

ΕΝΟΙΚΙΑΣΗ ΠΕΡΙΣΣΟΤΕΡΩΝ ΧΩΡΩΝ ΣΤΟ ΙΔΙΟ ΑΚΙΝΗΤΟ

 Όταν ένας Διαχειριστής Ακινήτου εκμισθώνει ξεχωριστά περισσότερους του ενός χώρους (τμηματική μίσθωση ακινήτου) που είναι στο ίδιο ακίνητο( πχ ξεχωριστά εκμισθώνει δύο δωμάτια) θα πρέπει να αποκτήσει διαφορετικό ΑΜΑ για κάθε χώρο που εκμισθώνει και αναρτά ξεχωριστά στις πλατφόρμες. Προσοχή! Απαιτείται πρώτα να λάβει Α.Μ.Α. για όλο το ακίνητο και στη συνέχεια να αποκτήσει ξεχωριστό Α.Μ.Α. για κάθε ένα χώρο του ιδίου ακινήτου που προτίθεται να εκμισθώνει ξεχωριστά, μέσω της επιλογής «Τμηματική Μίσθωση», και μέχρι τη συμπλήρωση του συνολικού εμβαδού του ακινήτου.

 

ΠΡΟΘΕΣΜΙΑ ΝΑ ΛΑΒΟΥΜΕ ΑΜΑ

Η προθεσμία να λάβουμε ΑΜΑ είναι η 30η Νοεμβρίου 2018.

 

 

ΑΚΥΡΩΣΗ ΜΙΣΘΩΣΗΣ

Σε περίπτωση ακύρωσης της βραχυχρόνιας μίσθωσης για την οποία έχει ήδη καταχωρηθεί Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής, θα πρέπει να υποβληθεί τροποποιητική Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την ακύρωση, είτε όταν βάσει πολιτικής ακύρωσης προβλέπεται καταβολή ποσού από τον μισθωτή, είτε όχι. Αν δεν έχει υποβληθεί αρχική Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής, υποβάλλεται αρχική Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής μέχρι την 20ή ημέρα του επόμενου μήνα από την ακύρωση, επιλέγοντας το ειδικό πεδίο στην εφαρμογή, μόνο στην περίπτωση που βάσει πολιτικής ακύρωσης προβλέπεται καταβολή ποσού μισθώματος από τον μισθωτή.

 

ΜΗΔΕΝΙΚΕΣ ΔΗΛΩΣΕΙΣ

 Δεν υπάρχει υποχρέωση μηδενικής δήλωσης.

 

ΧΡΟΝΙΚΟ ΔΙΑΣΤΗΜΑ 1/1 ΕΩΣ 31/10/2018

Ανεξάρτητα αν έχετε ήδη υποβάλλει Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης, θα πρέπει να υποβάλλετε συγκεντρωτική, ανά ακίνητο, Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής, στην οποία θα συμπεριλάβετε όλες τις βραχυχρόνιες μισθώσεις που έχουν συναφθεί από 1.1.2018 έως 31.10.2018. Τυχόν μισθώσεις που έχουν ήδη περιληφθεί σε Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής (Για παράδειγμα δηλώσεις που υποβάλλαμε έως 20 Οκτωβρίου 2018 για τις αναχωρήσεις του Σεπτεμβρίου 2018) δεν θα τις συμπεριλάβετε στην συγκεντρωτική δήλωση.



Άρτεμις Παπαδοπούλου